Kupní smlouva je základ. Sepis kupní smlouvy nechte zásadně na právníkovi, kterého si sami vyberete.
Při prodeji nemovitosti je kupní smlouva klíčový dokument.
Pokud není správně sepsaná, katastr vám návrh na vklad zamítne a obchod může ztroskotat.
V tomto článku najdete přehled, co kupní smlouva musí obsahovat, ať už prodáváte byt, dům nebo pozemek.
Každá smlouva musí jasně určit, kdo ji uzavírá.
Prodávající a kupující musí být označeni jménem, příjmením, datem narození a adresou trvalého bydliště.
U právnických osob: název firmy, IČ, sídlo, jméno a oprávnění zástupce.
Připojené rodné číslo (nepovinné, ale katastr ho požaduje – můžete se uvést jen ve výtisku pro katastr).
Pokud je prodávajících nebo kupujících víc, uvede právník všechny. A to včetně jejich podílů na nemovitosti.
Nemovitost musí být ve smlouvě identifikována podle údajů z katastru nemovitostí.
Právník potřebné údaje u dané nemovitosti vždy ověří z aktuálního listu vlastnictví.
Smlouva musí výslovně uvádět, že prodávající převádí vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího, že kupující vlastnické právo nabývá, k jakému datu.
Doporučuje se doplnit, že vlastnické právo přechází až vkladem do katastru.
Ve smlouvě musí být uvedena výše kupní ceny včetně DPH, pokud je prodávající plátce.
Jak bude kupní cena uhrazena, zda převodem, úschovou, v hotovosti,
kdy a kam má být zaplaceno.
Standartně u právně bezpečných obchodů je využití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy kupní částky až do převodu nemovitosti na příslušném katastru.
Smlouva by měla obsahovat zejména prohlášení prodávajícího, že je výlučným vlastníkem nemovitosti a že na nemovitost neváznou žádné dluhy, věcná břemena, exekuce, zástavy.
Prohlášení kupujícího, že je mu stav nemovitosti znám a že si ji před podpisem prohlédl a seznámil se s technickým i právním stavem nemovitosti.
Dále ujednání o předání nemovitosti. Kdy k němu dojde, jakým způsobem. Obvykle je předání nemovitosti na základě předávacího protokolu.
Můžete nechat doplnit i smluvní pokuty nebo jiné sankce pro případ porušení některých ustanovení v kupní smlouvě nebo předávacího protokolu.
Katastr požaduje, aby kupní smlouva výslovně obsahovala souhlas obou stran s provedením vkladu vlastnického práva dle paragrafu 18 katastrálního zákona.
Bez tohoto souhlasu katastr vklad neprovede.
Podpisy všech smluvních stran musí být úředně ověřeny – notářem, na poště, u advokáta nebo na obecním úřadě.
Stačí ověřit podpisy jen na jednom vyhotovení, to bude vloženo na katastr.
Smlouva by měla uvádět, kolik je stejnopisů, například čtyři. Pro katastr, pro prodávajícího, pro kupujícího a jedno vyhotovení si ponechá právník jako zpracovatel kupní smlouvy.
Přílohou kupní smlouvy bývá aktuální výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, plná moc, pokud někdo zastupuje druhou stranu.
U domu dejte pozor, aby byl převáděn i pozemek pod domem a přilehlé pozemky.
Zkontrolujte spoluvlastníky – u pozemků nebo starších domů je často více vlastníků například u dědictví.
Ale to jistě už ohlídá právník sepisující kupní smlouvu.
Nepodceňujte stav nemovitosti – raději do smlouvy nechte napsat, že je kupující seznámen se stavem, včetně právních i technických vad.
Dobrý právník je opravdu na místě, určitě je to nejlepší investice do kvalitního sepisu kupní smlouvy i návrhu na vklad do katastru. Zvlášť při prodeji bez realitky.
Může to působit složitě, ale vámi vybraný právník ví přesně co musí kupní smlouva obsahovat a poradí si s tím hravě tak, aby kupní smlouva splnila konkrétní náležitosti a specifikace u prodeje vaší nemovitosti.
Služby poskytované na tomto webu nepředstavují realitní zprostředkování dle zákona č. 39/2020 Sb. a slouží výhradně k podpoře samostatného prodeje nemovitosti. Více viz Právní doložka.
© 2025
Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, je bez předchozího souhlasu TAAT Consulting s.r.o. zakázáno.
Sídlo:
Chlumecká 1539
198 00 Praha 14 – Kyje
T: +420 704 903 903
E: info@tacz.cz