Jaké daně se platí při prodeji nemovitosti a kdy se jim vyhnout

Prodej nemovitosti může přinést nejen finanční zisk, ale i daňové povinnosti.

Nejčastější otázkou prodávajících je: „Budu z prodeje platit daň?“

Odpověď zní – někdy ano, někdy ne.

V tomto článku si přehledně vysvětlíme, kdy daň vzniká, jaké typy daní připadají v úvahu a kdy se jim lze zcela legálně vyhnout.

1. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti

Tato daň se platí v případě, že prodejem nemovitosti vznikne zdanitelný příjem. Sazba daně je 15 % pro fyzické osoby (21 % pro právnické osoby). Pokud jste nemovitost koupili levněji a prodáváte ji dráž, rozdíl (zisk) je zpravidla daňově zatížen.

Kdy se daň z příjmu NEplatí – tzv. osvobození od daně:

Existují tři hlavní výjimky, kdy je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen:

a) Vlastnictví 5 let (nebo 10 let)

• Pokud jste nemovitost vlastnili alespoň 5 let, daň neplatíte.
• U nemovitostí získaných od roku 2021 darováním nebo dědictvím může být lhůta až 10 let, pokud jste nemovitost neužívali k vlastnímu bydlení.
• Lhůta se počítá od zápisu do katastru.

b) Trvalé bydliště 2 roky před prodejem

• Pokud jste v nemovitosti měli trvalý pobyt po dobu minimálně 2 let bez přerušení, daň z příjmu neplatíte, i když ji vlastníte kratší dobu.
• Trvalý pobyt musí být prokazatelný – například výpisem z evidence obyvatel.

c) Použití výtěžku na vlastní bydlení

• Pokud příjem z prodeje použijete na koupi nové nemovitosti k vlastnímu bydlení, můžete také uplatnit osvobození.
• Musíte oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání.

2. Daň z nabytí nemovitosti – ZRUŠENA

Dobrá zpráva: od roku 2020 se v Česku neplatí daň z nabytí nemovitosti (dříve 4 % z kupní ceny, hradil ji kupující). Tato povinnost byla zrušena se zpětnou účinností.

3. Daň z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitosti)

Tato daň se platí každoročně na základě vlastnictví nemovitosti.
Důležité je: kdo je vlastníkem k 1. lednu daného roku, ten platí daň za celý rok.

Příklad: Pokud prodáte nemovitost v březnu, daň za celý rok platíte vy, ne kupující. Po dohodě se ale můžete s kupujícím rozdělit.

4. Daňové přiznání k dani z příjmu

Pokud se vás osvobození netýká, musíte podat daňové přiznání a zaplatit daň z příjmu:

• Lhůta pro podání je vždy do 1. dubna následujícího roku (nebo do 1. července při podání přes daňového poradce).
• Pokud využíváte výjimku (např. použijete peníze na vlastní bydlení), musíte tuto skutečnost oznámit ve stejné lhůtě, i když žádnou daň platit nebudete.

Pozor na kontrolu!

Finanční úřad má přístup k údajům z katastru nemovitostí. Pokud si neověříte, že jste od daně skutečně osvobozeni a přiznání nepodáte, může vám doměřit daň zpětně i s pokutou a úroky.

Závěr: Zbytečné daně neplaťte, ale pravidla dodržujte

Základem je vědět, kdy máte nárok na osvobození a kdy musíte daň přiznat. Doporučujeme si vše včas ověřit – buď u daňového poradce, nebo na příslušném finančním úřadě. Ušetříte tím nejen peníze, ale i starosti.

Chcete mít jistotu, že při prodeji neuděláte chybu?

Součástí mých služeb pro samoprodejce je i přehledná daňová kontrola – řeknu vám, zda a jakou daň platit, nebo jak se jí můžete legálně vyhnout.

Služby poskytované na tomto webu nepředstavují realitní zprostředkování dle zákona č. 39/2020 Sb. a slouží výhradně k podpoře samostatného prodeje nemovitosti. Více viz Právní doložka.